Belki en sonda söylememiz gerekeni başta söyleyecek olursak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin genel ve özel hükümleri uyarınca, konut kira sözleşmelerinin teamülen 1 yıllık yapılması yasal bir zorunluluk teşkil etmemektedir; sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde taraflar konut kirasını 1 ay, 6 ay, 3 yıl veya 10 yıl gibi farklı sürelerle akdedebilirler. 

Ancak başlangıçta kararlaştırılan sürenin 1 yıldan kısa (örneğin 1 aylık) veya 1 yıldan uzun (örneğin 3 yıllık) olması, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü nispi emredici koruma mekanizmalarını ve kanuni uzama rejimini ortadan kaldırmayacaktır. İşbu yazımızın konusu da aslında bu hususta ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önceden öngörülebilmesi saikini taşımaktadır. 

•BİR YILDAN KISA YAHUT BİR YILDAN UZUN KİRA SÖZLEŞMELERİ AKDETMENİN BAZI HUKUKSAL SONUÇLARI•

• Kanuni Uzama Mekanizması : 

Kira sözleşmesinin başlangıç süresi ister 1 ay ister 3 yıl olsun, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde, sözleşme kararlaştırılan ilk süre kadar değil, kanun gereği aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzayacaktır. Kiraya veren ise yalnızca kararlaştırılan sürenin (1 ayın veya 3 yılın) dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi feshedemez veya tahliye talep edemeyecektir. (Taşınmaz geçici kullanıma özgülenmiş bir yazlık/otel niteliğinde ise istisna kapsamında farklı uygulamalar olabilecektir. Bkz: TBK m. 339/1 c. 2)

• Kira Artış Düzeni: 

↓ - 1Yıldan Az (Örneğin1 Aylık Kira Sözleşmelerinde): Kanun koyucu kira artışını yıllık periyotlara bağlamıştır. (TBK m. 344/1’deki "bir önceki kira yılı" ifadesi). Dolayısıyla taraflarca sözleşmenin 1 aylık süreyle yapılması, kiraya verene her ay kira artışı yapma hakkı vermeyecektir. Sözleşmede aylık artış şartı bulunsa dahi bu kayıt kiracı aleyhine geçersizdir. 

↑ - 1Yıldan Uzun (Örneğin 3 Yıllık Kira Sözleşmelerinde): Sözleşmede taraflarca ara yıllar (2. ve 3. yıllar) için artış şartı kararlaştırılmışsa, bu artışlar geçerlidir ancak her bir artış ilgili yılın 12 aylık TÜFE ortalaması tavanını aşamayacaktır. (TBK m. 344/1 c. 2) Buna karşılık, 3 yıllık sözleşmede ara yıllar için artış şartı konulmamışsa, kiraya veren ilk 3 yıllık süre boyunca tek taraflı artış isteyebilmesi yahut mahkemeden kira tespiti talebinde bulunması mümkün olamayacaktır.

• Beş Yıllık Emsal/Rayiç Tespiti Yönünden          :

Emsal kira bedeline göre hakkaniyete uygun tespit davası açabilmek için aranan 5 yıllık süre, sözleşmenin süresine bakılmaksızın 5 kira yılının dolmasıyla gerçekleşir. 3 yıllık bir sözleşmede, 3 yıllık asıl dönem + 2 yıllık uzama dönemi tamamlandığında (toplam 5 yıl), 6. kira yılı için TBK m. 344/3 uyarınca emsal tespiti istenebilir. Pek tabii 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde de 5 kira yılının dolması aynı şekilde aranacaktır.

• On Yıllık Uzama Nedeniyle Gerekçesiz Tahliye: 

Kiraya verene tanınan sebep göstermeksizin tahliye hakkı için aranan 10 yıllık uzama süresi, sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, ilk sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren işlemeye başlar Dolayısıyla 1 aylık sözleşmede 1 ay + 10 uzama yılı; 3 yıllık sözleşmede ise 3 yıl + 10 uzama yılı (toplam 13 yıl) geçtikten sonra bildirimle tahliye hakkı doğacaktır. [Doktrinde ve Yargıtay uygulamasında baskın görüş→ Ayrıca bakınız: [Yarg. 3. HD., 05.12.2017 T., E. 9404, K. 17034, - HEKİM, Aylin: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347), (Yüksek Lisans Tezi), İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2018, s. 64-70.]

NOT: Bu tarz davalarda dava açma süreleri (layihada basitçe değinilenler dışında da) önem arz ettiğinden hak kaybına uğramamak adına avukat ile davaların takibinin yapılması elzemdir.

• İki Haklı İhtar Hususu      : 

1 yıldan kısa (örneğin 1 aylık) sözleşmelerde ihtarların sözleşme süresi içinde çekilmesi gerekir; ancak 1 aylık sürede iki ayrı muaccel kira borcu doğamayacağından ilk ayda iki haklı ihtar şartı oluşmayacaktır. 3 yıllık sözleşmelerde ise iki haklı ihtarın tüm 3 yıllık süreye değil, "bir kira yılı" içine dağılması gerekecektir. Ayrıca iki haklı ihtara dayalı tahliye davası ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabileceğinden kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekecektir.

KİRAYA VEREN VE KİRACI AÇISINDAN TEMEL RİSKLER NELER?: 

→Kiraya Veren Açısından Temel Riskler:

 • Kiraya verenin "1 aylık sözleşme yaptım, 1 ay sonra kiracıyı çıkarırım veya kirayı istediğim gibi artırırım" düşüncesi tamamen hukuka aykırıdır. Kiracı çıkmazsa sözleşme 1 yıl uzar ve kira artışı ancak 1 yıl sonra TÜFE sınırıyla yapılabilir.(Aksi kararlaştırılmadıysa) 

• 3 Yıllık sözleşmede ise ara yıllar için artış kaydı konulmazsa, yüksek enflasyon ortamında dahi kira bedeli 3 yıl boyunca başlangıçtaki miktarda sabit kalacaktır.

• Kiraya veren yönünden bir diğer risk ise 1 yıldan uzun süreli sözleşme yapıldığında (örneğin 3 yıl) kiraya veren gerekçesiz fesih hakkını ancak 13 yıl sonra gerekli bildirimde bulunarak kullanabilecektir. 

→ Kiracı Açısından Temel Riskler:

 • Kiracı 1 ayın sonunda taşınmazı tahliye etmek istiyorsa, sözleşme başlangıcından itibaren ilk 15 gün içinde fesih bildirimi yapmak zorundadır; aksi halde sözleşme 1 tam yıl uzar ve kiracı 1 yıllık kira bedelinden sorumlu olma riskiyle karşılaşır

 • 1 Yıldan uzun (örneğin 3 Yıllık Sözleşmede) kiracı 3 yıllık süreyi doldurmadan taşınmazı haksız tahliye ederse, TBK m. 325 gereğince taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelini ödemekle yükümlü kalabilecektir.

Sonuç :

Uygulamada teamül haline gelen 1 yıllık standart konut kira sözleşmeleri yerine 1 aylık veya 3 yıllık sürelerin tercih edilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini önemli ölçüde değiştirmekte; ancak kanunun emredici koruma kalkanını ortadan kaldırmamaktadır. Ayrıca kira uyuşmazlıkları ister 1 aylık ister 3 yıllık sözleşmeden kaynaklansın, kira tespiti veya tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca arabuluculuk dava şartı eksiksiz yerine getirilmelidir.

Her uyuşmazlık, kendine özgü koşullar içerdiğinden; bu yazıda yer alan bilgilerin, kişisel veya kurumsal hukuki sorunlara doğrudan uygulanması hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, hukuki süreçler bakımından somut durumunuza uygun hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız önemle tavsiye edilir.

                         © Av. Ömer Faruk Akbaş – Tüm hakları saklıdır.